Scopul acestui articol este acela de a îndruma persoanele care nu sunt familiarizate cu regulile de construire pe un anumit teren intravilan – să încerce să-și facă o idee de ansamblu despre Ce, Cât și Cum pot edifica o construcție pe o anumită parcelă. Noțiunile de urbanism ne ajută să aprofundăm acest lucru, iar în cadrul acestui articol voi încerca să descriu etapizat pașii pe care îi putem urma din fața unui calculator (atunci când nu avem alte acte informative) pentru a descoperi orientativ ce reguli de construire se aplică pe un anumit teren.

Deși noțiunile de urbanism sunt tehnice și clare, modul cum se aplică acestea raportat la parcele diferă și de multe ori sunt interpretabile. Există o varietate de cazuri pe care regulile de urbanism încearcă să le acopere, însă nu întotdeauna răspunsul la întrebarea articolului se poate afla stând în fața calculatorului citind regulamentul de urbanism aferent zonei din care face parte parcela în cauză. Aceste informații nu sunt menite să înlocuiască o consultare cu un arhitect/urbanist ci să creeze o bază de discuție specializată.

Scenariu:

M-am decis decis să-mi cumpăr un teren pentru a construi o locuință unifamilială. Am o familie cu 2 copii și vreau să construiesc o locuință cu etaj – un P+1. Consultând oferta imobiliară existentă mi-au sărit în ochi mai multe terenuri în marja mea de preț și acum încerc să văd ce aș putea construi pe el.

PASUL 1 – colectarea de informații disponibile despre teren

Nimeni nu vinde un teren fără să ofere cel puțin următoarele 3 informații: PREȚ, SUPRAFAȚĂ, LOCALIZARE. Deseori vor fi mai multe date precum: FRONT STRADAL (ce deschidere are parcela la stradă), indicatorul POT (procent de ocupare al terenului) maxim, indicatorul CUT (coeficient de ocupare al terenului) maxim – acestea le vom trata puțin mai încolo.

Vom începe prin a verifica informațiile pe care le avem ”la fața locului” cu ajutorul Google Maps în modul ”satelit” .

• 

Localizăm terenul (am marcat cu roșu un teren la întâmplare) și îl măsurăm. pentru a verifica deschiderea la stradă (FRONTUL STRADAL sau ALINIAMENTUL) și pentru a vedea dacă suprafața declarată în anunț se apropie de cea reală, pentru că nu avem cum să măsurăm exact.

Măsurarea se poate realiza foarte simplu din Google Maps. Apăsăm click-dreapta din colțul din care vrem să măsurăm și alegem ultima opțiune de jos – cea de măsurare.

• 

O să apară un punct alb (punctul 1) și vom da click pe colțul opus al terenului (punctul 2). Jos va apărea distanța măsurată. Măsurarea se poate face și din mai multe puncte consecutive. Dacă continuați să apăsați click pe alte zone din hartă, măsurătoarea se va actualiza cu segmentele noi adăugate.

• 

Pentru a face o nouă măsurătoare putem să dăm click pe orice punct alb și acesta va dispărea urmând apoi să dăm click în noul punct dorit sau să ținem apăsat pe el și să îl tragem în ce direcție dorim.

Dacă e complicat așa – apăsăm click-dreapta oriunde pe hartă și alegem iar ultima opțiune, cea de anulare ștergere măsurătoare. Pentru a măsura o nouă latură repetăm pasul de la început. Măsurăm latura lungă a terenului sau ADÂNCIMEA PARCELEI.

• 

Astfel am verificat sau aflat care este deschiderea la stradă și care este adâncimea terenului. Acum putem să ne calculăm orientativ care e suprafața și să verificăm dacă se apropie cu cea din anunț. De asemenea, putem să observăm care este raportul laturilor. Sunt cazuri în care dacă raportul laturilor este de mai mic 1/5 (0,2) și suprafața de peste 3000 mp terenul atrage niște documentații superioare (PUD/PUZ) mai costisitoare . În cele mai multe situații, nu este cazul.

Ce ne mai rămâne de făcut este să observăm dacă există construcții învecinate (în stânga sau în dreapta terenului care sunt construite pe limita de proprietate. În cazul din imagine se poate observa că pe limita stângă a terenului există o construcție destul de mare amplasată pe limita de proprietate (marcat cu zig-zag roșu), iar în dreapta, există o construcție care este retrasă față de limita de proprietate.

Ar fi indicat ca acum să măsurăm distanța pe care am indicat-o cu roșu – distanța de la clădirea care este amplasată pe limita de proprietate până la stradă

Vom reveni ulterior asupra acestui aspect, când un vecin are o construcție pe limita de proprietate (când între terenul nostru și el se află direct peretele construcției lui – CALCANUL)

Înainte să continuăm cu următorii pași, trebuie să avem cunoștință despre:

• localizarea exactă a terenului
• suprafața cât se poate de exactă
• deschiderea stradală
• adâncimea terenului
• modul cum sunt amplasate clădirile vecine față de terenul în cauză (distanțe aproximative).

PASUL 2 – Preluarea de documentații de urbanism

Informațiile de mai sus trebuie să le corelăm cu regulile de urbanism. Pentru a face acest lucru avem nevoie de un PLAN URBANISTIC și de un REGULAMENT DE URBANISM. Primul, așa cum îi spune și numele este ca o hartă (de fapt o serie de mai multe hărți, dar noi vom lucra doar cu una) mai complexă cu multe culori. Pe acest plan sunt trecute semnificațiile tuturor notațiilor și culorilor iar în REGULAMENT, care este un document scris, sunt detaliate toate aceste elemente din plan. În cazul nostru, avem nevoie de ambele, acestea sunt documente publice și de obicei, cel puțin în localitățile cu statut minim de Oraș, ar trebui să se găsească pe site-ul primăriei în format PDF sau JPG, în secțiunile de urbanism / informații publice, depinde cum e structurat fiecare site.

Sunt mai multe tipuri de PLANURI URBANISTICE, există PUD (plan urbanistic de detaliu), PUZ (plan urbanistic zonal), PUG (plan urbanistic general).

Noi vom căuta în primul rând să obținem PUG-ul (planul urbanistic general) cu regulamentul de urbanism aferent. Apoi, după caz, vom aveam nevoie și PUZ (cel zonal), cu regulamentul lui. Acest lucru îl vom trata la final de articol.

Spre exemplu pentru Mun. Brasov am scris pe Google ”pug brasov” și am apăsat primul link iar de acolo a fost destul de intuitiv să găsesc cele două piese necesare – PLANUL și REGULAMENTUL.

• 

În unele cazuri avem de ales dintre mai multe planșe pe care le putem downloada – noi alegem mereu pe cea cu ”REGLEMENTĂRI URBANISTICE” sau ”UNITĂȚI TERITORIALE DE REFERINȚĂ” în denumire. Spre exemplu, pe site-ul vechi al Primăriei din Tulcea, puteam downloada o serie de mai multe planșe care aparțin PUG-ului.

• 

Pentru Municipiul București, PUG-ul se găsește intrând pe site-ul primăriei urbanism.pmb.ro. Din meniu se alege ”Harta” și apoi ”PUG București 2000” ( link rapid aici)

La final de acest pas, ar trebui să avem următoarele documente deschise:

O hartă care arată așa (cazul Brașov):

sau ceva mai lipsită de culori cum e în cazul Bucureștiului:

și un document cu REGLEMENTĂRI URBANISTICE care arată așa:

sau sub o variantă ONLINE cum e în cazul Bucureștiului*:

*Pentru Municipiul București, Regulamentul de urbanism se găsește intrând pe site-ul primăriei urbanism.pmb.ro. Din meniu se alege ”Informații publice”, apoi ”Planul Urbanistic General” , fila ”Regulamentul local de urbanism” (link rapid aici)

PASUL 3 – Localizarea terenului de care suntem interesați pe harta downloadată.

Fiind practic o hartă, căutăm terenul nostru pe ea (cazul București). De aceea este indicat să știm locația exactă a terenului. Cu roșu am reperat terenul iar apoi caut să văd din ce insulă face parte.

• Când spun ”insulă”, mă refer la aria delimitată de străzi (de obicei) – am marcat cu mov, asupra căreia există o notație. În cazul nostru ”L2a” – subliniat cu roșu

• 

Acest L2a este numele UTR-ului, adică UNITATE TERITORIALĂ DE REFERINȚĂ . Pentru a aplica regulile de urbanism cât mai adecvat, s-au creat aceste unități care definesc un set de reguli. Observăm că Acest L2a mai apare și prin alte locuri de pe hartă, asta înseamnă că setul de reguli aferent L2a se regăsește și în alte zone din București, nu doar în insula unde avem noi terenul. Prin urmare acele zone au un caracter asemănător și se supun cam acelorași reguli de construire.

De multe ori aceste UTR-uri nu definesc întreaga insulă, în cazul acesta vom identifica denumirea UTR-ului ajutându-ne de culori. Spre exemplu în cazul de la Tulcea, dacă presupunem că în zona marcată cu roșu este terenul nostru, atunci el aparține de UTR-ul L1, pentru că este colorat cu aceeași culoarea precum în zona unde scrie L1. Iar între UTR L1 și UTR CB2 nu trece nicio stradă. Deci asta înseamnă că în cadrul unei insule pot fi mai multe UTR-uri.

Observăm și aici, în cazul din Tulcea, cum că UTR-urle se mai repetă pe plan și mereu sub ele este aceeași culoare. Sub L1 va fi mereu acel galben, Sub L2 va fi mereu portocaliu etc.

La finalul acestui pas trebuie să cunoaștem exact din ce UTR face parte terenul nostru. Denumirile de UTR sunt de obicei din 1, 2 sau 3 litere în combinații cu cifre: L1a, M, CB, V5 etc.

PASUL 4 – Identificarea setului de reguli pentru UTR-ul nostru

Revenim la cazul din București. Pentru că de aici totul devine cam la fel pentru mai toate localitățile. Regulamentele de urbanism au de obicei o structură similară, dacă nu cumva în unele cazuri aproape identică.

În documentul cu Regulamentul de urbanism căutăm unde începe capitolul cu UTR-ul nostru. În București regulamentul este structurat foarte convenabil și putem da click direct, dar asta nu ne scutește complet de căutări. Am hotărât că terenul meu este în UTR L2a.

Acest lucru înseamnă că voi alege capitolul care începe cu litera corespunzătoare UTR-ului nostru – L . Dacă regulamentul în cauză nu este structurat astfel, e bine de știut că de obicei, litera de început a UTR-ului definește și cam ce se întâmplă în el, iar detaliile despre UTR-ul în cauză le putem găsi la capitole precum:

• L – locuire – L1, L2a etc. – toate sunt L-urile în acest grup
• M – mixt (adică locuire și comerț) – M3, M2 și restul de M-uri
• C – central – CB, CP, CA, CB1
• V – spații verzi – V1, V3 etc.
• T – transporturi – T1, T1a, T2 etc. …
• G – gospodărie comunală etc.

Alegem sau găsim ”zona de locuit” și de aici începem să colectăm informații. De menționat este că de obicei în regulamente de urbanism informația este structurată astfel:

• Scrie Titlul L și ce înseamnă – zonă de locuit
• Apoi urmează o definire a tipurilor de L, să zicem L1, L2, L3 și încep pe rând capitole doar despre L1 cu tipurile de L1 – adică, L1a, L1b, L1c etc și cum răspund acestea la diverse cerințe. Apoi va urma alt capitol doar despre tipurile de L2 (L2a, L2b):
• Așa e și în cazul nostru cu L2a. Căutăm unde începe capitolul de L2 și sub va începe următoarea structură, sub care vor fi detaliate acele tipuri de L2 (L2a și L2b):

1. CARACTERUL ZONEI
2. UTILIZĂRI ADMISE
3. UTILIZĂRI ADMISE CU CONDIŢIONĂRI
4. UTILIZĂRI INTERZISE
5. CARACTERISTICI ALE PARCELELOR (SUPRAFEŢE, FORME, DIMENSIUNI)
6. AMPLASAREA CLĂDIRILOR FAŢĂ DE ALINIAMENT
7. AMPLASAREA CLĂDIRILOR FAŢĂ DE LIMITELE LATERALE ŞI POSTERIOARE ALE PARCELELOR
8. AMPLASAREA CLĂDIRILOR UNELE FAŢĂ DE ALTELE PE ACEEAŞI PARCELĂ
9. CIRCULAŢII ŞI ACCESE
10. STAŢIONAREA AUTOVEHICULELOR
11. ÎNĂLŢIMEA MAXIMĂ ADMISIBILĂ A CLĂDIRILOR
12. ASPECTUL EXTERIOR AL CLĂDIRILOR
13. CONDIŢII DE ECHIPARE EDILITARĂ
14. SPATII LIBERE SI SPATII PLANTATE
15. ÎMPREJMUIRI
16. PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (POT)
17. COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI (CUT)

Deja am aflat că în cadrul UTR-ului nostru se poate construi până la maxim P+2, adică o locuință cu Parter și alte 2 etaje.

La fiecare din punctele enumerate căutăm detaliile sau valorile scrise pentru UTR L2a (pentru că acesta e UTR-ul din care am descoperit că parcela noastră face parte).

Vedem cum pentru acest capitol de UTILIZĂRI ADMISE CU CONDIȚIONĂRI se vorbește în același timp și despre L2a și despre L2b – asta înseamnă că informația se aplică pentru ambele.

Pentru scopul acestui articol, noi vom verifica ce putem – bazat pe informațiile pe care le-am colectat deja.

• suprafața cât se poate de exactă
• deschiderea stradală
• adâncimea terenului
• modul cum sunt amplasate clădirile vecine față de terenul în cauză (distanțe aproximative).

Legat de primele 3 puncte trebuie să ne îndreptăm atenția în primul rând la capitolul de CARACTERISTICI ALE PARCELELOR (SUPRAFEŢE, FORME, DIMENSIUNI)

De obicei, de aici aflăm dacă este construibilă parcela sau nu. Pentru cazul nostru L2a extragem această informație:

În alte cazuri, dacă terenul făcea parte din L1a spre exemplu:

În acest caz, ne vin la îndemână măsurătorile realizate. Știm ce front stradal avem, știm ce suprafață avem, astfel putem afla dacă parcela noastră e construibilă. Dacă nu știți în ce fel de zonă sunteți, puteți verifica Regulamentul ceva mai sus, iar în funcție de Tipul de L1 (a sau b) sau L2 (a sau b) veți afla – de obicei ”b”-urile sunt în zone protejate.

Să zicem că avem un teren în L1b și are 200 mp cu o deschidere chiar și de 12 m, în mod normal nu am putea construi ”cuplat” pe el. La început de articol am zis să verificăm dacă există construcții vecine pe limita de proprietate. În cazul nostru erau. Acest lucru este important pentru că dacă avem o construcție pe limita de proprietate, noi suntem obligați să ne alipim la aceasta (să avem perete comun cu el). Asta înseamnă să construim CUPLAT. Dacă am construi izolat, am fi noi singuri pe parcela noastră, fără perete comun cu nimeni. Construirea înșiruită presupune alipirea și la peretele din stânga și la peretele din dreapta (cuplat pe ambele părți) .

Dintr-un tabel de genul, mai putem să aflăm cum din cele 3 moduri trebuie să construim în cazul în care nu avem niciun vecin lipit de limita noastră de proprietate. Știm suprafața, știm deschiderea stradală, nu trebuie decât să urmărim valorile.

Suntem obligați să ne alipim la peretele vecinului dacă acesta a construit pe limita de proprietate pentru că acești pereți (sau poate ați auzit de expresia ”aceste calcane lăsate la vedere”) nu sunt estetice și nu ar trebui să fie vizibile de la stradă. Aici apare problema numărul 2 la care să ne uităm și anume:

• capitolul AMPLASAREA CLĂDIRILOR FAŢĂ DE ALINIAMENT . Uneori ni se va specifica clar cât alteori nu:

Vor fi cazuri în care se vor impune retrageri de 3, 4, 5 metri față de limita de la stradă (față de aliniament). Această retragere creează o aliniere cu celelalte construcții existente. E altceva când la stradă toate clădirile au aceeași retragere față de gard și altceva când fiecare plantează o construcție unde dorește. În același timp, pe terenul de la începutul articolului, noi, pe limita stânga aveam o clădire deja edificată amplasată pe limita noastră de proprietate, la o anumită distanță X de stradă. Clădirea aceea se presupune că a obținut pe bune autorizația de construire, noi suntem obligați să amplasăm clădirea noastră față de stradă (aliniament) la exact aceeași distanță cum e și clădirea respectivă față de stradă.

Deci chiar dacă să zicem ni se spune că clădirea noastră trebuie să fie la 3 metri de stradă, dacă vecinul nostru care a construit pe limita de proprietate (ATENȚIE! Nu o anexă sau un garaj, ci o locuință) s-a retras doar 2,3 sau 2,5 metri de stradă, atât trebuie să ne retragem și noi. Pentru că noi suntem obligați să ne alipim de el.

• Din capitolul AMPLASAREA CLĂDIRILOR FAŢĂ DE LIMITELE LATERALE ŞI POSTERIOARE ALE PARCELELOR

• aflăm că pentru parcela noastră trebuie ca viitoarea construcție să aibă minim 3 metri față de limita din dreapta, dar nu mai puțin de jumătate din înălțimea la cornișă. Să zicem că vom construi P+1 și vom avea acoperiș tip șarpantă. Acest lucru înseamnă că viitoarea construcție va avea o înălțime la cornișă de aproximativ 3 x nr. de niveluri (cu tot cu Parter) deci 6 metri – înălțime la cornișă (adică la baza acoperișului). Asta înseamnă, că dacă împărțim la 2, rezultă fix cei 3 metri minimi. Dacă construcția noastră va fi mai înaltă, va trebui să ne retragem mai mult față de limita dreaptă.
• În unele cazuri, există și limită de înălțime trecută în metri, aceasta se află din capitolul ÎNĂLŢIMEA MAXIMĂ ADMISIBILĂ A CLĂDIRILOR . (În cazul UTR L1a spre exemplu unde se impune în scris 10 metri)

• Tot în acest capitol vom afla și care este distanța minimă față de limita din spate a parcelei (POSTERIOARĂ) – de obicei e 5 metri.

Din ultimele două capitole:

• PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (POT)
• COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI (CUT)

Extragem 2 valori foarte importante și anume:

• Pentru POT- 45%
• Pentru CUT – 0,9 (pentru că vrem să construim P+1 în acest scenariu.

Ce înseamnă acest lucru? Pentru terenul nostru de la începutul articolului, care avea deschidere de 9,75 și adâncime de 31,66 m avem o suprafață de aproximativ 309 mp.

• POT 45% înseamnă că putem construi pe 45% din suprafața de teren, deci maxim 139 mp.
• CUT de 0,9 mp înseamnă că noi dacă vrem să construim P+1, suprafața Parterului + suprafața etajului 1 nu trebuie să depășească 0,9 x 309 mp (suprafața terenului), deci nu mai mult de 278 mp. Asta înseamnă că dacă Parterul are 139 mp, atunci și etajul va avea 139 mp (139+139 = 278).

Spre exemplu dacă construiam P+2, CUT-ul era 1,3 asta înseamnă că Suprafața parterului + cea a etajului 1 + cea a etajului 2 era de maxim 402 mp (1,3 x Suprafața terenului – 309 mp) Deci dacă parterul avea 139 mp, etajul 1 tot 139 mp , pentru etajul 2 mai aveam loc de 402 – 139 -139 = 124 mp.

Sunt cazuri când pentru o mansardă (să zicem peste acest etaj 2 pe care deja îl avem) se admite o depășire a acestei valori de 1,3, o depășire echivalentă cu 60% din Suprafața propusă a Parterului, care duce CUT-ul spre valoarea de 1,56-1,57 .

REZULTAT

Pe o foaie putem schița rezultatul la care am ajuns pentru parcela de la începutul articolului:

SITUAȚII ÎN CARE TREBUIE SĂ NE UITĂM PE PLANȘA DE PUZ + REGULAMENT AFERENT, NU CEA DE PUG.

În general, nu e nicio tragedie dacă ne orientăm doar după documentația PUG. Cum am spus, acest articol are scopul de a ne oferi singuri niște informații orientative. Există însă foarte multe cazuri când existența unei documentații de tip PUZ care include și parcela de care suntem interesați să schimbe radical situația.

Aceste PUZ-uri – PLANURI URBANISTICE ZONALE au menirea de a detalia (așa cum le spune și numele) o anumită zonă din oraș, pentru a oferi un grad de compatibilitate și integrare mai aprofundat decât ceea ce poate reglementa un PUG. Ca și structură a documentației, aceste PUZ-uri arată cam la fel ca niște PUG-uri însă planul (harta) este restrânsă la o zonă mai mică. În cadrul acestor PUZ-uri UTR-urile pot fi preluate direct din PUG cu aceleași specificații sau pot fi complet altele chiar și cu alte denumiri (doar numerice ex: UTR 5_29 sau 4_11)

În mod normal, orice parcelă are șansa să fie sub incidența unui PUZ ințiat de cineva anume cu un teren mare (aduc aminte de cazul acelor terenuri de 3000 mp cu raportul laturilor de 1/5). În afara Bucureștiului sunt șanse mai mici să puteți verifica acest lucru și să reluați întregul proces analizând documentația PUZ în care vă regăsiți parcela, dacă există. PUZ-uri se fac și pentru zone de câteva hectare și pentru o singură parcelă, deci sunt șanse să apară și parcela de care sunteți interesați printr-un PUZ. Cu toate acestea, cel puțin pentru orașele și comunele din afara Bucureștiului, sunt șanse mici ca parcela în cauză să fie acoperită și de un PUZ. Deci munca s-a încheiat.

Pentru București, însă, situația stă puțin altfel pentru că acesta este împărțit în Sectoare, iar fiecare sector are un PLAN URBANISTIC al lui, ca și cum ar fi câte un PUG pentru fiecare Sector. Din cauză că există deja PUG București care are rol director pentru aceste planuri de sector – pentru Sectoare s-au făcut PUZ-uri.

Aceste PUZ-uri le găsiți pe pagina urbanism.pmb.ro . Pe această pagină există o hartă virtuală a Bucureștiului unde trebuie să vă reperați terenul. Și să observați că pe măsură ce plimbați cursorul pe hartă, mai multe zone se evidențiază. În cazul terenului nostru, dăm click când se evidențiază PUZ-ul de Sector 1.

Alegem link-ul corespondent pentru avizarea proiectului și de acolo putem downloada planșa și regulamentul și să reluăm procesul de informare. În funcție de etapa în care se află PUZ-ului, planurile pot fi disponibile direct în prima fereastră sau după cum urmează:

Cum am spus, aspectului PUZ-ului este asemănător cu cel al PUG-ului, deci informațiile ar trebui să fie la fel de ușor de găsit:

• PUZ-urile de Sector, le putem găsi și printr-o căutare pe Google: ex ”puz sector 6” etc. La fel cum am procedat și pentru PUG-uri

ATENȚIE!

UNELE PUZ-uri sunt aprobate altele în etapa de avizare, altele expirate. Din această cauză este important să verificăm întâi PUG-ul. În cazul nostru PUZ-ul de Sector 1 încă nu este aprobat la data de azi (29.03.2020) – asta înseamnă că pe baza informațiilor din PUZ-ul acesta vom putea doar să ne orientăm (speculăm) ce vom putea construi pe acel teren după ce PUZ-ul este aprobat (dacă se aprobă).

În contextul a ceea ce am spus mai sus. Să presupunem că avem un teren (evidențiat cu săgeata roșie). El se află în Sectorul 1, dar observăm că pe măsură ce plimb cursorul pe plan, se evidențiază un alt PUZ (marcat cu celelalte săgeți).

În acest caz, înseamnă că terenul nostru va fi influențat de acest PUZ (ținând cont că PUZ-ul de Sector nu este încă avizat) – de aici putem consulta planșa și regulamentul aferent acestui PUZ.

Partea aceasta cu PUZ-uri pare ceva mai complicată, dar în esență constă doar în căutarea acelor ”planuri” care acoperă și terenul nostru.

Repet, simplu fapt că ați identificat terenul pe planșa de PUG și ați descoperit ce măsuri/reguli se aplică pentru acesta este suficient pentru a începe o discuție ceva mai solidă cu potențialul arhitect / urbanist. Sunt rare întâmplările când pentru un teren mic, amplasat într-o zonă de locuințe, reglementările din PUG (documentația în care am căutat la început de articol) să difere prea mult de reglementările unui posibil PUZ în care apare și terenul dvs.

Felicitări!